|
Выкуп земельных участков под недвижимостью
//Краснодарский бизнес-журнал. № 5 (13). Март 2005 г.
Александр Трифонов, Заместитель Управляющего Южной дирекцией по развитию и работе
с клиентами Юридической фирмы "Vegas-Lex" /Краснодар - Ставрополь - Ростов-на-Дону/
www.vegaslex.ru, тел. (861) 2516206, моб. 8 (905) 4039399
Сделанная Марком Твеном в позапрошлом веке остроумная рекомендация покупать
землю, поскольку ее больше не производят в сегодняшней России, актуальна как никогда.
Во-первых, это - обязанность. Организациям необходимо переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на аренду или выкупить их
в собственность до 1 января 2006 года. Во-вторых, это - право. Организации, имеющие в
собственности или пользовании недвижимость, расположенную на земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право
выкупить их в собственность.
И право, и обязанность реализуются по одним и тем же правилам. Неодинаковое
понимание этих правил чиновниками и предпринимателями на практике порождает массу
споров. Поэтому есть смысл остановиться на тех нюансах выкупа, по поводу которых чаще
всего скрещиваются шпаги в арбитражных судах.
Выкупить землю
Под какой недвижимостью можно выкупить землю?
В соответствии с 36 ЗК, а также статьями 28 и 43 Закона "О приватизации
государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков,
находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов
недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того,
относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т. ч. и объектов,
возведенных собственником на земельном участке.
Сложнее ситуация, если земля выкупается под объектом недвижимости, полученным в
собственность не в порядке приватизации, при этом земельный участок уже используется на
основании договора аренды. По своему буквальному смыслу здесь не применимо правило ч. 3
ст. 28 Закона "О приватизации" о том, что договор аренды земельного участка не является
препятствием для выкупа земельного участка. Это правило относится только к выкупу земли
под приватизированной недвижимостью. Однако в одном из своих недавних решений
Высший арбитражный суд РФ посчитал возможным применить эту норму к выкупу
арендованной земли под самостоятельно возведенной (т. е. не приватизированной)
недвижимостью, указав, что "договор аренды земельного участка, заключенный до введения в
действие ЗК. не является препятствием для выкупа земельного участка".
В соответствии со ст. 10 краевого Закона "Об основах регулирования земельных
отношений в крае" цена участка составляет: в Краснодаре - семнадцатикратную ставку
земельного налога за метр, по краю - десятикратную ставку за метр. Цена выкупа
определяется на момент заключения договора купли-продажи, который, напомню, считается
заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права
собственности на землю в учреждении юстиции.
Решение о выкупе и право выбора
Согласно статье 3 вводного Закона к Земельному кодексу, до того, как будет
разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоря-
жаются органы местного самоуправления, если иное не оговаривается законом. Статьей 43
Закона "О приватизации" в отношении земельных участков, которые находятся под при-
ватизированными объектами недвижимости, предусмотрены другие условия. Решение о выкупе
принимает орган, который в прошлом принял решение о приватизации находящейся на
участке недвижимости. Высший арбитражный суд в постановлении по одному из недавних дел
разъяснил, что это правило распространяется и на случаи, если объект недвижимости
приобретен лицом, выкупающим земельный участок не от государства, а от лица, ранее
приватизировавшего этот объект.
Кто имеет право выбора между собственностью и арендой: собственник недвижимости
или собственник земли?
Первоначально суды считали, что собственник земли (как правило, муниципалитет).
Например, московские суды со ссылкой на ст. 36 ЗК утверждали, что если собственники
объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, по закону могут эти
участки приобрести, то это еще не означает, что местный орган власти обязан заключить
именно договор купли-продажи. Не отставал от столицы и наш Федеральный арбитражный
суд Северо-Кавказского округа, который придерживался того же мнения по этому вопросу.
Однако в настоящее время ФАС СКО занял иную позицию. В одном из его недавних
постановлений было разъяснено, что право выбора между покупкой и арендой принадлежит
собственнику недвижимости, а не местному органу власти.
Отказ в выкупе
На практике самое распространенное основание для отказа - это попытка выкупить
землю, которая выкупу не подлежит по закону. Это земельные участки в составе земель
лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов
водоохранного и санитарно-защитного назначения, общего пользования (улицы, дороги и т.д.),
земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов,
аэропортов, а также предусмотренных генеральными планами развития соответствующих тер-
риторий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе
земель общего пользования, если, к примеру, земельный участок предполагается использовать
для реконструкции центральной части города
Особое внимание стоит уделить возможности выкупа сельхозземель. Закон "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения" содержит норму о том, что приватизация
земельных участков из земель сельхозназначения, расположенных на территории субъекта
России, осуществляется с момента, установленного законом субъекта. Согласно статье 21
краевого закона "Об основах регулирования земельных отношений в крае" приватизация
земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных
гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых
зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется через 49 лет с момента вступления в
силу этой статьи.
Это означает, что сегодня выкупить землю сельхозназначения можно, только если она
занята каким-либо зданием, строением или сооружением. Во всех остальных случаях придется
ждать истечения установленного законом срока.
Наконец, что делать, если в выкупе отказано?
На практике опробованы разные варианты действий по защите прав в такой ситуации.
Можно подать в суд заявление о признании незаконными действий местной администрации по
отказу в выкупе или иск о понуждении к заключению договора купли-продажи участка. При
этом до подачи иска необходимо подготовить свой проект договора купли-продажи и
направить его органу, принимающему решение о выкупе. Если по истечении двух недель
ответа нет, можно обращаться с иском в суд.
Наиболее простой способ защиты, опробованный в судебной практике и недавно
прошедший через Высший арбитражный суд: в суде предъявляется требование "признать
недействительным отказ в выкупе и обязать администрацию города (или района) подготовить
договор купли-продажи с АО (ООО) земельного участка, находящегося под зданием. При этом
необходимо указать адрес, площадь и кадастровый номер и направить договор для подписания
АО (ООО) в двухнедельный срок. Государственная пошлина за подачу такого иска составляет
2 000 рублей. Срок рассмотрения дела в суде с первой инстанции по кассацию - в среднем от
7 до 10 месяцев.
Однако твердое знание собственных прав в сфере выкупа земли всегда поможет отстоять
свои интересы, в том числе в арбитражном суде.
|
