|
Земля, которой вертят
(правовое регулирование оборота земель сельхозназначения)
Земельный вопрос, как известно, был и остается для России одним из наиболее
острых "извечных" вопросов на протяжении всей ее истории. Многие правители
страны, а также известные государственные деятели пытались решить его таким
образом, чтобы обеспечить наиболее рациональное и эффективное использование
громадных земельных ресурсов России, прежде всего, в интересах сельского хозяйства.
Зачастую эти усилия прикладывались в диаметрально противоположных направлениях
- землю то раздавали мелким собственникам (реформы П.А. Столыпина), то
объединяли в крупные производственные массивы (советская коллективизация), но
какого-то универсального рецепта так и не нашлось до сих пор.
В начале 90-х годов ХХ века наше государство и общество утвердились во
мнении о том, что единственным эффективным способом использования земли
является частная собственность на нее в сочетании с рыночным оборотом земельных
участков. Формально право российских граждан и организаций иметь в частной
собственности землю было закреплено еще в 1993 г. в статье 36 Конституции РФ, но на
практике в силу различных причин как объективного, так и субъективного свойства,
окончательное юридическое оформление этого "нового курса" в отношении земли
затянулось аж до следующего столетия. И только 30 октября 2001 г. в нашей стране
вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, который подробно закрепил процедуры
приобретения в собственность земель различных категорий и распоряжения ими.
Вместе с тем, решение самого "болезненного" вопроса - о закреплении рыночного
оборота сельскохозяйственных земель - по политическим соображениям вновь было
отложено, но на этот раз долго ждать не пришлось. 28 января 2003 г. вступил в силу
специальный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который
окончательно закрепил право частных собственников продавать и покупать
сельскохозяйственные земли на территории России, но при этом обставил процедуру
распоряжения земельными участками множеством условий и ограничений, призванных
обеспечить наиболее эффективное и рациональное использование сельхозземель и
исключить элементарную спекуляцию ими.
Для Краснодарского края - одного из главных аграрных регионов нашей страны
- вопрос об обороте земли (особенно сельскохозяйственной) был и остается
чрезвычайно острым и значимым. В настоящее время вопросы приобретения и оборота
земельных участков на территории края регулируются (в дополнение к федеральному
законодательству) Законом от 05.11.02 № 532-КЗ "Об основах регулирования
земельных отношений в Краснодарском крае" (в ред. от 26.11.03).
Всем известно, что за последние несколько лет аграрный сектор нашего края
заметно активизировался. Многие сельхозпредприятия, находившиеся ранее в
плачевном состоянии, вновь становятся на ноги, начинают расширять производство, и в
немалой степени этому способствует резко возросший приток инвестиций от крупных
предприятий и их объединений, в том числе из других регионов России и из-за рубежа.
При этом, разумеется, инвесторы (особенно крупные, из числа тех, которых принято
называть "стратегическими") стремятся обеспечить максимальные гарантии для своих
капиталовложений, а учитывая, что в данном случае речь идет о сельском хозяйстве,
наиболее надежной гарантией, естественно, является сама земля, а точнее, право
собственности на земельный участок, на котором работает сельхозпредприятие.
В то же время путь к этому вожделенному праву даже по новому
законодательству остается весьма долгим и тернистым. В каждом конкретном случае
механизм приобретения земельного участка будет зависеть от того, кто является его
фактическим владельцем на момент приобретения и каким правом на этот участок
обладает сам продавец. Здесь возможны различные варианты.
Если земельный участок (или земельная доля) находится в собственности
продавца.
В этом случае его можно приобрести по договору купли-продажи или мены, а
также посредством заключения договоров об ипотеке или об отступном.
Разумеется, наиболее очевидный и надежный способ - договор купли-продажи
или мены. При этом можно рекомендовать такую последовательность действий:
1. Юридическая проверка прав продавца на продаваемый (обмениваемый)
земельный участок (наличие всех необходимых документов, соблюдение продавцом
порядка приобретения права собственности и т.д.), а также проверка соблюдения
продавцом порядка принятия решения о продаже земельного участка (наличие
одобрения компетентных органов управления продавца в случае, если сделка относится
к числу крупных или в ее совершении имеется заинтересованность, соблюдение
порядка одобрения и т.д.).
2. Направление продавцом извещения в адрес администрации Краснодарского
края о намерении продать земельный участок сельхозназначения с указанием цены и
других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или
направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если
Краснодарский край откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении
приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления
извещения, продавец вправе в течение года с этого же дня продать земельный участок
по цене не ниже указанной в извещении.
3. Оформление договора купли-продажи (мены), акта приема-передачи и иных
документов, необходимых для регистрации перехода права собственности
(доверенность представителя, уплата регистрационного сбора и др.).
4. Регистрация перехода права собственности на земельный участок в
соответствующем учреждении юстиции.
Очень простая, на первый взгляд, схема может быть осложнена некоторыми
особенностями, связанными с организационно-правовой формой юридического лица,
выступающего продавцом участка. Если собственником участка является
сельхозкооператив, то решение о заключении договора купли-продажи или мены
должно быть принято общим собранием членов кооператива большинством не менее
чем в 2/3 голосов. Если собственником является акционерное общество, и при этом
стоимость отчуждаемого участка составляет от 25 до 50% балансовой стоимости
активов - необходимо одобрение совета директоров (при его наличии), если стоимость
отчуждаемого участка более 50% балансовой стоимости активов - необходимо
одобрение сделки решением общего собрания акционеров. Если собственником
является общество с ограниченной ответственностью и стоимость отчуждаемого
земельного участка составляет более 25% стоимости его имущества, определенной на
основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, то
решение о совершении такой сделки принимается общим собранием участников
общества.
Возможно приобретение земельного участка посредством заключения договора
об ипотеке и об отступном. В этом случае договор ипотеки заключается в качестве
обеспечения исполнения любого договорного обязательства (например, договора
займа). После наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства,
но не ранее истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ (то есть
до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата),
заключается соглашение об отступном, где в качестве отступного фигурирует искомый
земельный участок, и переход права собственности регистрируется в учреждении
юстиции.
Если продавцом выступает собственник не всего земельного участка, а
земельной доли, то необходимо предварительно известить через СМИ всех остальных
владельцев земельных долей о предстоящей продаже, и по истечении месячного срока
(если никто не изъявил желания купить эту долю) заключать договор в том же порядке,
что и договор купли-продажи всего участка (включая извещение краевой
администрации).
Если земля принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного)
пользования.
В этом случае возможны два варианта:
1. Продавец переоформляет право постоянного (бессрочного) пользования на
право собственности. Затем участок приобретается в порядке обычной купли-продажи.
2. Покупка зданий, строений, сооружений, расположенных на искомом
земельном участке. После этого земельный участок, занятый приобретенными
зданиями, переходит к покупателю также на праве постоянного (бессрочного)
пользования и затем покупатель вправе переоформить его на право собственности
путем заключения договора купли-продажи с местной или краевой администрацией (в
зависимости от того, к какому уровню собственности относится земля).
Если земля находится у продавца на праве аренды.
Если арендуемый земельный участок находится в частной собственности, то всё
просто - можно выкупить его у самого арендодателя, то есть у собственника. Сложнее
складывается ситуация, если арендодателем является край или муниципальное
образование. В этом случае рекомендуется следующая схема:
1. Проверка документов у арендатора (должны быть в наличии решение о
выделении участка, договор аренды, государственная регистрация договора);
2. Публикация в СМИ, определенных местной администрацией, сообщения о
предложении земельного участка к предоставлению в аренду;
3. Подача в администрацию двух заявлений: о расторжении договора аренды (от
прежнего арендатора) и о заключении договора аренды на тот же участок (от нового
арендатора);
4. Принятие решения администрации о предоставлении земельного участка в
аренду (через месяц после публикации, если нет других претендентов; в противном
случае проводятся торги);
5. Заключение договора аренды;
6. Государственная регистрация договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" земельный участок, переданный в аренду
гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность
арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения
договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
Если у продавца отсутствуют какие-либо документы на землю.
Это, конечно, наиболее сложный случай, хотя и такое бывает, причем нередко.
При такой ситуации приобрести землю напрямую нельзя. Придется идти, что
называется, "окольным путем", приобретая сначала контроль над самим юридическим
лицом, в чьем фактическим владении находится эта земля. То есть если это, к примеру,
общество с ограниченной ответственностью, то следует приобретать доли в его
уставном капитале, если это акционерное общество, то, соответственно, акции.
После установления контроля над юридическим лицом можно приступить уже к
процедуре дооформления прав на земельный участок путем его покупки у надлежащего
собственника или аренды (если необходимо - с предварительным проведением
процедуры формирования земельного участка, межевания, кадастрового учета и т.д.).
Итак, рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения
законодательно запущен. Государство надеется, что благодаря этому земли будут
концентрироваться в руках эффективных собственников, которые будут инвестировать
в аграрный сектор и развивать производство. В то же время, даже самые крупные
инвесторы и самые эффективные собственники не застрахованы от различных проблем
правового характера.
* Мнение, выраженное авторами статьи, не представляет собой комплексной
юридической консультации.
Трифонов Александр
Заместитель управляющего Южной дирекции Юридической фирмы "Вегас-
Лекс"
Александр Карманов, к.ю.н., юрист Южной дирекции Юридической фирмы
"Вегас-Лекс"
Южная дирекция Юридической фирмы "Вегас-Лекс"
/Краснодар - Ростов на Дону - Ставрополь/
350015, г. Краснодар, ул. Красная, д. 160, офис 3-07
тел. (8612) 51-62-06, факс 51-62-09
e-mail: krasnodar@vegaslex.ru
www.vegaslex.ru
|
