СТАВРОПОЛЬСКИЙ
ПРАВОВОЙ    ПОРТАЛ

 
stavlegal.narod.ru
 
 
 
ГЛАВНАЯ ||  СПРАВОЧНИК ||  УЧЕБА ||  КОНСУЛЬТАЦИЯ ||  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ||  ОБЪЯВЛЕНИЯ
 
 
                            Земля, которой вертят
      (правовое регулирование оборота земель сельхозназначения)

      Земельный вопрос, как известно, был и остается для России одним из наиболее 
острых "извечных" вопросов на протяжении всей ее истории. Многие правители 
страны, а также известные государственные деятели пытались решить его таким 
образом, чтобы обеспечить наиболее рациональное и эффективное использование 
громадных земельных ресурсов России, прежде всего, в интересах сельского хозяйства. 
Зачастую эти усилия прикладывались в диаметрально противоположных направлениях 
- землю то раздавали мелким собственникам (реформы П.А. Столыпина), то 
объединяли в крупные производственные массивы (советская коллективизация), но 
какого-то универсального рецепта так и не нашлось до сих пор.
      В начале 90-х годов ХХ века наше государство и общество утвердились во 
мнении о том, что единственным эффективным способом использования земли 
является частная собственность на нее в сочетании с рыночным оборотом земельных 
участков. Формально право российских граждан и организаций иметь в частной 
собственности землю было закреплено еще в 1993 г. в статье 36 Конституции РФ, но на 
практике в силу различных причин как объективного, так и субъективного свойства, 
окончательное юридическое оформление этого "нового курса" в отношении земли 
затянулось аж до следующего столетия. И только 30 октября 2001 г. в нашей стране 
вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, который подробно закрепил процедуры 
приобретения в собственность земель различных категорий и распоряжения ими. 
Вместе с тем, решение самого "болезненного" вопроса - о закреплении рыночного 
оборота сельскохозяйственных земель - по политическим соображениям вновь было 
отложено, но на этот раз долго ждать не пришлось. 28 января 2003 г. вступил в силу 
специальный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который 
окончательно закрепил право частных собственников продавать и покупать 
сельскохозяйственные земли на территории России, но при этом обставил процедуру 
распоряжения земельными участками множеством условий и ограничений, призванных 
обеспечить наиболее эффективное и рациональное использование сельхозземель и 
исключить элементарную спекуляцию ими.
      Для Краснодарского края - одного из главных аграрных регионов нашей страны 
- вопрос об обороте земли (особенно сельскохозяйственной) был и остается 
чрезвычайно острым и значимым. В настоящее время вопросы приобретения и оборота 
земельных участков на территории края регулируются (в дополнение к федеральному 
законодательству) Законом от 05.11.02 № 532-КЗ "Об основах регулирования 
земельных отношений в Краснодарском крае" (в ред. от 26.11.03).
      Всем известно, что за последние несколько лет аграрный сектор нашего края 
заметно активизировался. Многие сельхозпредприятия, находившиеся ранее в 
плачевном состоянии, вновь становятся на ноги, начинают расширять производство, и в 
немалой степени этому способствует резко возросший приток инвестиций от крупных 
предприятий и их объединений, в том числе из других регионов России и из-за рубежа. 
При этом, разумеется, инвесторы (особенно крупные, из числа тех, которых принято 
называть "стратегическими") стремятся обеспечить максимальные гарантии для своих 
капиталовложений, а учитывая, что в данном случае речь идет о сельском хозяйстве, 
наиболее надежной гарантией, естественно, является сама земля, а точнее, право 
собственности на земельный участок, на котором работает сельхозпредприятие.
      В то же время путь к этому вожделенному праву даже по новому 
законодательству остается весьма долгим и тернистым. В каждом конкретном случае 
механизм приобретения земельного участка будет зависеть от того, кто является его 
фактическим владельцем на момент приобретения и каким правом на этот участок 
обладает сам продавец. Здесь возможны различные варианты.
      
Если земельный участок (или земельная доля) находится в собственности 
продавца.
      В этом случае его можно приобрести по договору купли-продажи или мены, а 
также посредством заключения договоров об ипотеке или об отступном.
      Разумеется, наиболее очевидный и надежный способ - договор купли-продажи 
или мены. При этом можно рекомендовать такую последовательность действий:
      1. Юридическая проверка прав продавца на продаваемый (обмениваемый) 
земельный участок (наличие всех необходимых документов, соблюдение продавцом 
порядка приобретения права собственности и т.д.), а также проверка соблюдения 
продавцом порядка принятия решения о продаже земельного участка (наличие 
одобрения компетентных органов управления продавца в случае, если сделка относится 
к числу крупных или в ее совершении имеется заинтересованность, соблюдение 
порядка одобрения и т.д.).
      2. Направление продавцом извещения в адрес администрации Краснодарского 
края о намерении продать земельный участок сельхозназначения с указанием цены и 
других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или 
направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если 
Краснодарский край откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении 
приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления 
извещения, продавец вправе в течение года с этого же дня продать земельный участок 
по цене не ниже указанной в извещении.
      3. Оформление договора купли-продажи (мены), акта приема-передачи и иных 
документов, необходимых для регистрации перехода права собственности 
(доверенность представителя, уплата регистрационного сбора и др.).
      4. Регистрация перехода права собственности на земельный участок в 
соответствующем учреждении юстиции.
      Очень простая, на первый взгляд, схема может быть осложнена некоторыми 
особенностями, связанными с организационно-правовой формой юридического лица, 
выступающего продавцом участка. Если собственником участка является 
сельхозкооператив, то решение о заключении договора купли-продажи или мены 
должно быть принято общим собранием членов кооператива большинством не менее 
чем в 2/3 голосов. Если собственником является акционерное общество, и при этом 
стоимость отчуждаемого участка составляет от 25 до 50% балансовой стоимости 
активов - необходимо одобрение совета директоров (при его наличии), если стоимость 
отчуждаемого участка более 50% балансовой стоимости активов - необходимо 
одобрение сделки решением общего собрания акционеров. Если собственником 
является общество с ограниченной ответственностью и стоимость отчуждаемого 
земельного участка составляет более 25% стоимости его имущества, определенной на 
основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, то 
решение о совершении такой сделки принимается общим собранием участников 
общества.
      Возможно приобретение земельного участка посредством заключения договора 
об ипотеке и об отступном. В этом случае договор ипотеки заключается в качестве 
обеспечения исполнения любого договорного обязательства (например, договора 
займа). После наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, 
но не ранее истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ (то есть 
до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой 
обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата), 
заключается соглашение об отступном, где в качестве отступного фигурирует искомый 
земельный участок, и переход права собственности регистрируется в учреждении 
юстиции.
      Если продавцом выступает собственник не всего земельного участка, а 
земельной доли, то необходимо предварительно известить через СМИ всех остальных 
владельцев земельных долей о предстоящей продаже, и по истечении месячного срока 
(если никто не изъявил желания купить эту долю) заключать договор в том же порядке, 
что и договор купли-продажи всего участка (включая извещение краевой 
администрации).
      
      Если земля принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) 
пользования.
      В этом случае возможны два варианта:
      1. Продавец переоформляет право постоянного (бессрочного) пользования на 
право собственности. Затем участок приобретается в порядке обычной купли-продажи.
      2. Покупка зданий, строений, сооружений, расположенных на искомом 
земельном участке. После этого земельный участок, занятый приобретенными 
зданиями, переходит к покупателю также на праве постоянного (бессрочного) 
пользования и затем покупатель вправе переоформить его на право собственности 
путем заключения договора купли-продажи с местной или краевой администрацией (в 
зависимости от того, к какому уровню собственности относится земля).
      
      Если земля находится у продавца на праве аренды.
      Если арендуемый земельный участок находится в частной собственности, то всё 
просто - можно выкупить его у самого арендодателя, то есть у собственника. Сложнее 
складывается ситуация, если арендодателем является край или муниципальное 
образование. В этом случае рекомендуется следующая схема:
      1. Проверка документов у арендатора (должны быть в наличии решение о 
выделении участка, договор аренды, государственная регистрация договора);
      2. Публикация в СМИ, определенных местной администрацией, сообщения о 
предложении земельного участка к предоставлению в аренду;
      3. Подача в администрацию двух заявлений: о расторжении договора аренды (от 
прежнего арендатора) и о заключении договора аренды на тот же участок (от нового 
арендатора);
      4. Принятие решения администрации о предоставлении земельного участка в 
аренду (через месяц после публикации, если нет других претендентов; в противном 
случае проводятся торги);
      5. Заключение договора аренды;
      6. Государственная регистрация договора.
      В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона "Об обороте земель 
сельскохозяйственного назначения" земельный участок, переданный в аренду 
гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность 
арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения 
договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
      
      Если у продавца отсутствуют какие-либо документы на землю.
      Это, конечно, наиболее сложный случай, хотя и такое бывает, причем нередко. 
При такой ситуации приобрести землю напрямую нельзя. Придется идти, что 
называется, "окольным путем", приобретая сначала контроль над самим юридическим 
лицом, в чьем фактическим владении находится эта земля. То есть если это, к примеру, 
общество с ограниченной ответственностью, то следует приобретать доли в его 
уставном капитале, если это акционерное общество, то, соответственно, акции.
      После установления контроля над юридическим лицом можно приступить уже к 
процедуре дооформления прав на земельный участок путем его покупки у надлежащего 
собственника или аренды (если необходимо - с предварительным проведением 
процедуры формирования земельного участка, межевания, кадастрового учета и т.д.).
      
      Итак, рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения 
законодательно запущен. Государство надеется, что благодаря этому земли будут 
концентрироваться в руках эффективных собственников, которые будут инвестировать 
в аграрный сектор и развивать производство. В то же время, даже самые крупные 
инвесторы и самые эффективные собственники не застрахованы от различных проблем 
правового характера.
      
     * Мнение, выраженное авторами статьи, не представляет собой комплексной 
юридической консультации.

Трифонов Александр
Заместитель управляющего Южной дирекции Юридической фирмы "Вегас-
Лекс"
Александр Карманов, к.ю.н., юрист Южной дирекции Юридической фирмы 
"Вегас-Лекс"

Южная дирекция Юридической фирмы "Вегас-Лекс"
/Краснодар - Ростов на Дону - Ставрополь/
350015, г. Краснодар, ул. Красная, д. 160, офис 3-07
тел. (8612) 51-62-06, факс 51-62-09 
e-mail: krasnodar@vegaslex.ru
www.vegaslex.ru
  
<< В НАЧАЛО || СПИСОК ЗАКОНОВ
 
© Дизайн: DSN
 
 
Hosted by uCoz